北京楼市换仓潮来袭，今年购房需抓紧决策！

03-19

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问/文章合集在公众号知识星球

Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。

A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，

但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:京总好，目前我家自住璞瑅公馆顶层边户的236平米的房子，户型设计比较合理，居住很舒适，视野也很好。同时购买了一套位于马驹桥珠江逸景的联排别墅，是在2023年春天购入的，价格920万。因为这个区域当时刚并入亦庄，本来觉得未来的价格会和亦庄看齐，加上小区周边有很多大厂的规划。后来在联排装修的过程中很不顺利，想加建总被隔壁的隔壁邻居投诉。导致我感觉很挫折。后来房价行情不好，我就想要不要卖掉这套联排？我担心以后卖价格会更低！另外想请您分析一下目前我们自住的璞瑅公馆的未来行情，我家孩子都不用学区名额。我就想要不要卖掉自住的璞瑅公馆，买亦庄国锐金鼎50年产权的房子居住？

A:回答:您好，方庄不太适合布局CEO盘，这个商圈的基础资源有些弱，二三线区域买这种盘属于大忌，房价的海拔是所占有的资源决定的，楼盘品质的好与坏只能决定它自身的成长属性，房地产的价值是由70%的地段资源加30%的楼盘资源组成，菩提公馆本身是一个很好的项目，从社区品质到户型结构都不错，但输在了商圈上，东城的东南部永定门片区房价水平也不高，朝阳南部潘家园、华威桥也基本上是垫底的，菩提公馆属于改善类项目，它的购买群体大多是以东城朝阳中部为主，

将近10万的价格可选择空间太大了，双井望京大望路朝阳大悦城基本也是这个价，甚至有个别盘还低于菩提公馆，这些商圈的资源要比方庄强太多了，成长环境恶劣会限制这个盘的增速！其二关于马驹桥：我在大兴跑赢大盘选筹导图里面给过详细的购买策略，在马驹桥购房最好别超过400万，并且还附带刚性需求，第一选择是最新的二手盘，或者价格和二手房相差不大的新盘，产品类型小三居为最好，除此以外大面积、高总价都存在流动风险与价值风险，这个位置属于产业级外溢，核心产业一定不会移到这个地方，中短期会在马驹桥置业的有80%以上是刚需客，

刚需地段小三居是最容易流通的。整体这两套布局的方向不是很好，现在调整要保留菩提公馆把珠江逸景脱手，根据自己的需求来换，亦庄大方向没问题，但要回避50年的项目，可以参考精华栏84#大兴跑赢大盘选筹导图，这套置换完再调整菩提公馆，这套调整我建议是把面积降下来，保留原来的品质把地段资源提上去就会稳健的多，建议你参阅星球会员文章81北京房产投资核心逻辑和原理，03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:您好！一直关注您的问答，刚刚把我家老小区卖掉了，希望向您请教下一步的购房选择，谢谢！我们目前有400多现金，加上贷款的话是700多预算。希望面积大一些，所以80多平的两居不太考虑。希望是100平的可以改三居的。目前比较心仪的有1. 清河东边的水木天成、清景园这些，但是觉得那边地铁较远，也没有大型商场什么的，人有点多。

2. 清河西边2000年多点的塔楼社区，比如清上园、美和园，但是感觉社区老化有点严重，怕过5年也变成老小区…那电梯什么的感觉都老了。而且700多的预算只能买光照条件不太好的户型。3. 金域华府一期，有三居户型，小区舒适性感觉比海淀这几个高，但人家要价比较高，而且一期其实均价挺低的，怕花了钱不保值。现在还没孩子，想请教下您比较推荐哪个选择呢？谢谢！

A:回答:您好，从选筹的逻辑当核心位置的流量大盘满足不了自己的需要，如面积、居室、户型等，可以退一步到次级板块选择类似品质的拔尖产品，这个逻辑的前提是次级板块和核心位置的资源是共享，就不属于资源错配，如你在国贸上班，主要的核心位置是太阳宫和双井，你在这两个区域选筹要么就是压缩面积取楼盘资源，如果扩大面积就要降低楼盘的资源，而这些核心位置的涨幅逻辑是资源稀缺的盘跑在前面，这个时候你不压缩面积在方向上是错的，基于自住的需求你退一步选择到朝青，

就可以同时兼顾品质与面积，因为朝青和太阳宫双井的资源是共享的，都可以享受到国贸带来的人口红利，但有的投资者没有选择在朝青，而是为了贪更大的面积继续往东移选择了常营，这就属于资源错配同样清河和回龙观虽然一南一北在距离上有明显的差距，但这两个商圈同样有共享的生产资源，清河是被直接辐射，承接面更广，向市中心可以受中关村的影响，而回龙观只能受上地影响，承接面比较窄，从板块上清河的本地民生资源比回龙观更优质，一个属于昌平，一个属于海淀，产业的人口红利可以共享，但学位资源是不能共享的，板块价值当然是清河优于回龙观，

但回龙观并非弱势区域，西二旗不是产住结合的发展模式，回龙观成了承接这个地区外溢购买力的主要地区，改善类产品像华府、美唐长期价值都很牢靠购买回龙观要遵循笋盘原则：因为回龙观的依赖性较强，大多的买家都是互联网从业者，而互联网这个行业的变数又太大，跳槽，裁员，降薪这些都会导致这个区域的购买力不稳定，如果是笋价进场，即便是再次往下波动，你的房子也不会亏，因为你的进货价是低于市场平均值的，一旦市场回暖会很容易冒尖，如果拿不到笋盘，清河会稳妥一些，但要压缩面积提高楼盘资源，建议你参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;05#选筹/北京购房安全边界图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:京总您好！请问，工作地在来广营地铁站附近，长期稳定，当时考虑地铁通勤和三居，18年5月买入的顺义石门站附近的前进花园一区，2001年小区无电梯5层93平三面宽朝南南北通透三居当时311万，近期已经跌了不少，感觉保值能力太差，剩余公积金贷款90多，如果出手能有200资金，贷款150-180，总价350-380 近期小区北侧华润建的新盘璞瑅潤府即将开盘，也在考虑换房该新盘三居洋房，但不确定未来增值潜力如何。后悔没有早点认识京总，就能少走很多弯路，请问京总有没有更好的值得换房的方案，如亦庄，更多考虑保值增值潜力，能自住更好，因为再过4年孩子到天津上学（已在海教园购买小两居洋房）如不能也能接受以租养租，感谢！

A:回答:您好，这种失血过多的楼盘很不建议在同地段置换，这等于换汤不换药，现在最稳的选择是暂时不要动，待市场恢复顺义有足够流量后，在高点出货之后再重新买入，导致房价上涨的因素有2种：一是成本推动型，二是需求拉动型，顺义石门这种地段的新盘是成本推动型，土拍的时候已经赚了一轮，开发商在二级市场上必然要再赚一轮，到三级市场如果需求量小于供应量，自然价格会一路下跌，这是区域的自然规律导致的房地产红利期过了之后，一切原来看不到的潜在不利都会暴露的一清二楚，

这种冷门地段除非是你有自用的需要，几十年工作不会变的情况下，可以为了提升居住品质去买一些好的楼盘，否则是不建议追求太高品质的，回血之后可以往立水桥板块淘一淘，400以内可以拿一套品质两居，从地段立水桥可承接到核心位置的外溢资源，比顺义冷门地段的洋房更稳健，保值性自然也不会差，更有利于你下次的置换升级，这个选筹的方向可以兼顾到自住，如果以租换租纯投资可以看看朝阳和大兴，选筹上可参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、84#大兴跑赢大盘选筹导图、05#北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1;燕东园90平米，预计售价990W;2;人济山庄105平米，预计售价1155W;3、马连道2套34平米商用开间，预计售价204W;4、窦店世界名园131平，自建二层顶楼带露台。预计售价200W; 5、琉璃河小产权100平米，预计售价80W;6、今年底前，到手一套琉璃河大产权回迁，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题:以您的角度，如果持有这些房产如何整合。以上请解答，万分感谢！

A:回答:您好，1：3456要最先做脱手的动作，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;窦店和琉璃河没有流通性更没有金融属性，也不会存在将来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅、商业、工业等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，从产权性质及地理位置两个维度，这三套都要弃掉且越快越好，有人接盘价格不离谱就可出。马连道要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，依照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望不符，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新仓位上。

2：人济山庄及燕东园保值性尚可，这两套的总值可以平价替换成主流盘主流户型，且可以占有三项稀缺资源,分布在这两个盘上都为小户型，效率太低了，把这两套二流区域二流盘小户型换为一流区域一流盘大户型，更有利于后期的成长性,这种置换是大趋势，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 房山加马连道脱手后近600，燕东人济是2100往上，这样你的布局很灵活,策略一:大的2100可一次打完，600可布局一套2居，策略二:大的总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！这都是后期成长性很好的策略,祝顺利！

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问

公众号京房会知识星球会员文章

每周更新一篇

宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图